À mesure que la crise du logement gagne les grandes métropoles, le concept de transformation des locaux tertiaires en habitations s’impose comme une voie à explorer pour les acquéreurs et les investisseurs. De nouveaux critères légitiment ce choix, entre nouvelles priorités environnementales et développement du télétravail. Ceux-là s’ajoutent à la baisse du nombre de constructions. Combien coûte la transformation d’un bureau en logement ? La tribu Immoprêt a sorti la calculatrice !
Un contexte favorable pour transformer des bureaux en appartements
Alors que certains freins empêchaient jusqu’ici la transformation des locaux tertiaires en logements, il semble que le phénomène prenne aujourd’hui de l’ampleur. La Covid-19 a bouleversé certaines habitudes et en a installé d’autres. Le développement du télétravail fait prendre conscience aux entreprises qu’elles n’ont plus autant besoin de surface. La banque Natixis estime ainsi une vacance de 400 000 m² de bureaux en Île-de-France d’ici la fin de l’année. Ce chiffre important prend en compte l’instauration de deux jours de télétravail par semaine pour la moitié des entreprises.
Les pouvoirs publics soutiennent cette volonté, eux qui se battent depuis plusieurs années sur ce front pour des raisons environnementales. De plus, un autre effet de la crise sanitaire entraîne une réflexion de la part des investisseurs : la rareté des logements neufs. La VEFA s’écroule depuis quelques mois en raison de la pénurie de biens à vendre. Les transactions ont reculé de 25% en 2020. La demande, elle, demeure toujours aussi importante.
Les démarches administratives à entreprendre
Avant de débuter les aménagements, certaines procédures s’avèrent obligatoires :
- Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) et demander une autorisation de changement de destination à la mairie.
- Effectuer une déclaration préalable de travaux, ou demander un permis de construire si les travaux sont très importants.
- Obtenir l’accord unanime des éventuels copropriétaires.
- Faire appel à un architecte dès lors que la surface d’aménagement dépasse 150 m².
L’évaluation des coûts de la transformation
Les travaux d’aménagement restent assez importants, car les normes (eau, électricité, etc.) d’habitation diffèrent de celles d’une activité professionnelle. Néanmoins, l’opération présente des avantages économiques : la revente de bureaux se réalise à des prix attractifs. L’investisseur doit tout de même planifier ses dépenses, surtout s’il souhaite obtenir un crédit immobilier. Rappelons que ce moyen de financement, plus attractif qu’un crédit travaux en termes de taux, englobe le coût d’achat ainsi que les travaux ! On estime que les divers aménagements reviennent, en moyenne, à un coût de 1 500€ par mètre carré.
